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复盘3月土地市场:疯狂地价背后,买房该不该慌?

楼主:一天零一页 时间:2019-04-27 09:11:45

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楼市“小阳春”的另一面,是土地市场也爆了。

数据显示,2019年3月全国土地出让金同比增加3成,溢价率大幅提升。并且3月全国主要地级市土地出让金Top10中,重庆市以163亿元位于第三名,溢价率约29%。

确实,今年3月的土地市场有点火爆。前有华远地产7000+入驻西永,刷新大家对区域的想象力,后有蔡家、水土、中央公园等北区地块再迎高潮,中央公园更是两地块楼面地价双双破万。

这些地块到底如何,开发商抢得高兴,但算得过来帐吗?后续有购房者为此买单吗?

竞拍房企多、举牌报价激烈、高溢价成交

(3月土地成交明细)

据领域盛景统计数据,3月重庆土地供应可开发体量237万方,成交231万方,楼面价6478元/㎡,溢价率达29%。

据不完全统计,3月一共成交24宗土地,其中纯住用地14宗,纯商用地7宗,商住混合用地3宗。7宗为挂牌取得,17宗为拍卖取得。

(3月土地成交分布)

从土地的成交区域分布来看,北碚区有3宗,渝北区有6宗,两江新区有5宗,沙坪坝区有5宗,九龙坡区有2宗,南岸区有1宗,巴南区有2宗。

从楼面价来看,最高地价为3月28日,金科+美的、北辰取得的中央公园两地块,楼面价分别为:10596元/㎡、10662元/㎡,溢价率达49%、47%。这两宗地块的容积率均为1.5,预判后期产品为高层+洋房+别墅+商业。

从溢价率来看,最高溢价率达67%、65%,是3月27日融创+合景在水土获得的两宗土地,楼面价高达6500+。

这两宗土地中的一地块,吸引了融创+合景、金科、中铁建、龙湖、正荣、保利、招商参与竞拍。据现场媒体表示,金科未参与举牌;正荣举牌到18轮,截止楼面4500;中铁建举到26轮,截止楼面4780元;保利举到28轮,截止楼面4850元;龙湖举到38轮,截止楼面5210元;招商和融创+合景举牌到最后,一共举牌75轮,最终融创+合景拿下该地块。

虽然水土这两地块的位置并不算太好,但仍没有影响到开发商的竞拍热情,接近一个小时的“疯抢”,两块地溢价率高到熔断,甚至直接拍成了现房销售。

“水土板块为主城规划的21个大型聚居区之一,是为云计算、现代电子信息软件产业和科技研发等高新技术园区以及休闲游憩服务配套的居住新城。2018年下半年,不断增加的住宅土地供应表明,水土板块已经完成了前期产业的引进和完善,先已开始进行板块居住条件的升级。”有业内人士表示,虽然水土区域目前大多是公租房或还建房,目前在售的商品房项目仅有两江曲院风荷(映月台和奥山府项目尚未面市)。但随着各项目的出街,其配套和人气也会更旺,是时机继续做大做强,也是开发企业割第一波韭菜的机遇。这也是水土地块遭争抢的原因之一。

同样,华远地产重庆城市公司总经理叶方明也表示,华远从去年8月就开始看西永这块地,做了大量考察,从周边配套及企业整体配置都有考虑。当遇上恰好的时机、恰好的地块,也就势在必得。

24宗土地,16宗容积率低于2.0

值得关注的是,记者发现,在3月成交的这24宗土地中,有16宗的土地容积率低于2.0。与以往相比,今年土地容积率频频降低,这将意味着,未来拔地而起的不再是密密麻麻的高层社区,洋房、别墅等更舒适的改善产品即将蜂拥而至。

日前记者通过踩盘茶园和蔡家等新兴区域,也发现,大多数业态都以改善为主。

另外,虽然目前重庆市场上有些回暖,但是大多还是高层刚需项目火热,洋房甚至别墅这种高总价的产品,销售却没那么可观。

高容积率的地块几乎决定了产品为高层,企业同样需要开发能快速回现的产品,因此,3月有几个高容积率地块也受到房企争抢。

以华远取得的西永地块为例,该地块附近有重庆融创文旅城、远洋·山水赋、恒大优活城等楼盘,各种配套齐全,生活氛围较为浓厚,抗风险能力更高。于是,吸引了招商、华远、电建、旭辉、雅居乐、世茂、龙湖等17家企业报名竞拍。

目前,地块周边高层建面单价9544元/㎡,洋房建面单价11499元/㎡,别墅建面单价12981元/㎡。但是以华远取得的7000+的楼面价来看,如何做产品,也颇为考究,估计产品业态还是高层+洋房+商业+商务。

比较相似的是,位于弹子石cbd的融侨首玺项目,去年地价无限接近1万(当年地价排名第五),本周刚刚开盘,为清水房源,建面单价约17700-23950元/㎡,这是建面价格!建面价格!建面价格!让大多数购房者大呼买不起!

这样的情况会不会在华远身上上演呢?让我们拭目以待。

影响房价因素多,应理性看待楼市

3月份,正是全国土地市场活跃之时。1季度属于传统的拿地高峰期,开发商在这个时候拿地,能快速出货并迅速实现资金回笼,如,华远拿下的西永地块,要求交地后3个月内开工,开工后2年竣工。

“你看这么高的地价,到时候肯定算不过来帐,不亏才怪。”重庆一房企营销负责人前脚才对上一个地王发出评论,后脚,自家就成了另一个地王。

这是目前开发商拿地的怪圈。

房企为了补充土地储备,疯狂抢地,让土地市场热度直升。与此同时,地王所在区域的销售沸腾了,房价要暴涨的声音不绝于耳。不仅是开发商嗨,还牵一发影响到了区域内的业主。卖房的业主不再降价卖房,开始下架房源,准备涨价。正在看房的购房者,想抓紧上车,担心房价大涨。

但这样的“自嗨”或许真的是想多了!让我们时间回溯到去年这个时间。

2018年1月30日,中建五局以楼面地价6644元/㎡,总价21.9亿元拿下西永一地块。

2018年3月27日,华润+绿城联合体以挂牌价18.5亿元拿下西永176.15亩地,楼面地价6300元/平方米。

这是去年西永的两个地王,曾经的双地王,如今是个啥情况呢?

记者查询到,3月15日,桂语九里首开7号楼高层,整体套内均价为13178元/㎡,同时还有开盘当天9.5折优惠。而最近中建瑾和城的价格也在套内1.1万左右。

所以,土拍市场的火热,特别是高地价的产品,并不能在一定程度上代表房价将火速上涨。“影响房价的因素是多方面的,不能单从土拍溢价率看,还要看地块周边的配套情况及容积率,开发产品不一样,价格方面也会有相应的差异。”正如重庆新中地产总经理、香港渝港经贸商会秘书长何伟坚所说,房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。从中期土地看,目前重庆土地价格逐步上升,重庆的房价可能会在一个特定的时间反转持续走强,这是必然,但不见得是现在。

针对购房者来说,选房还是要根据自身的实际情况而定,千万不要因为高地价的产生而心生恐慌,或被某些不良置业顾问的“房价论”而影响,综合考量区域人口、产业、配套、交通等情况,才是理智的购房行为。

来源:上游新闻

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