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成都东二环,地价极低,这个“价格神盘”即将入市!

楼主:考拉留学 时间:2019-07-05 15:15:17

碧桂园越秀西江御府

我之前咋说的,金茂府3万/平入市,意味着成都新里程碑的建立!尽管网友不服的声音此起披伏,但3万/平于该楼盘来说是相当合理的,开发商赚不了什么钱!

也许这个时候就有网友站出来打抱不平了,地价高归根到底会转嫁到老百姓头上,这算哪门子的好事?试想,1.7万的地价开2万,开发商还敢拿地吗?城市还发展吗?

也正如我在金茂府那篇文章中提到的,该盘与日光盘不同,它不是给刚需准备的,与此同时,它是否能一次清盘真的无所谓。而相比今天要推荐的这个楼盘,它的价格或许就值得你期待!

1、主城区、东二环,地处攀成钢板块与东湖板块的接壤;

2、地价极低,没有开高价的可能;

3、面积区间99-139平米,刚需购房群体有份;

那么接下来,我们就一同去看一看该项目究竟如何!

1、板块

该项目的所属方位,位于锦江区静居寺路与汇泉北路交汇处,妥妥的成都东二环,处在攀成钢板块与东湖板块的接壤处,最近的地铁口是2号线东大街,直线距离约1.2公里,目前来看基本上没有轨道交通的优势。但项目旁边就是在建中的地铁6号线与8号线的交汇站点,通车后将成为双地铁房,未来升值可期。

同时,与二环高架龙舟路口仅几百米的距离,也是该项目的优点。自驾、公交四通八达。并未与主干道擦肩避免了噪音、灰尘的污染。

但不得不提到的是项目东侧不远处,挨静居寺路有个不折不扣的传染病医院。这点或为该项目的Black spot,但没有办法它就在旁边立着,就算兽兽有再好的言辞也是搪塞不掉。距离大概200-300米之间,会给购房者带来怎么样的心理影响二妹就不评价了。

二妹从高架龙舟路口下来,就看到鼎鼎有名的锦天府映入眼帘,之前也评价过,锦天府房子是好,挨到二环高架难免尴尬。

但上海东韵就要朝里头走,只需要几步路倒拐到牛沙后街几百米就走到项目了,位置上没得说。

但是,这条林荫小道与所谓高大上的攀成钢板块,还是有那么几分画风突变。

周边的老旧小区偏多,但这没办法太挑剔,毕竟市中心能有这样的地段,还要求像金融城那边那样高大上黑压压的高楼大厦么,我倒觉得多几分烟火气息没什么不好,有些苛刻的购房者嫌弃,就像曾经挑剔万和公馆一样,别忘了人家是1环!

小结:

1、交通因有后期的6号线、8号线,加上二环高架,交通与区位价值高!

2、东二环,加之周边板块成熟配套,是其位置的加分项。

3、周边品相一般,老旧小区+传染病医院也是项目掉价之处。

1、产品

该项目分为两期打造,目前1期2012年建造,目前已入住多年。小区景观树已成茂密林荫。

(上海东韵一期小区实景)

一期小区实拍图,个人认为环境还行,虽比不上豪宅,刚需中的中上水平吧!场坝足够宽敞,遛狗带娃散步没有问题,跑步的话难以施展。

(上海东韵一期平面图)

(上海东韵一期小区实景)

上海东韵二期案名为“东韵雅苑”,预计会在今年4月份推出3栋2梯4户、带装修住宅产品,共328套房源,共99/118/124/139平米四种户型。

二期分为3个地块打造:

1号地块为教育用地,将自建一所幼儿园,处于住宅与商业之间;

2号地块将打造为住宅区,本次将售出1-3栋;

3号地块打造为商业综合体,靠静居寺路,与医院位置最近;

(项目设计图)

东韵雅苑

开发商:成都新东方置业有限责任公司

项目地址:锦江区汇泉南路58号

预售价格:待定(可能是项目的优势)

预售套数:约328套

预售面积:99/118/124/139平米

装修情况:带装修

绿化率:约30%

容积率:约4.7

楼层层高:3米

总户数:452户

车位数:577个

总层高:26-33层

占地面积:约39.4亩

(上海东韵二期效果图)

2号地块共规划4栋住宅,1栋和2栋总高33层,3栋总高26层,4栋总高27层,总容积率4.75,绿化率30%,所有户型均为90㎡以上。

本次推出为1-3栋住宅,意味着4栋后期将加推,相对而言,4栋位置更好。这4栋住宅建筑成半围合式布局,共用一个中庭。

(2号地块设计图)

(1号地块-幼儿园效果图)

(2号地块-住宅效果图)

(3号地块-商业效果图)

户型:

接下来,我们具体分析一下该项目的户型。上海东韵的户型比较传统,谈不上突出的亮点,不过户型的功能性很强,刚需家庭比较适用。

A1:99㎡,套三单卫

75分户型

1、传统干湿动静分区户型,双阳台设计;

2、入户没有玄关以及单卫的设计都是欠缺之处;

B2:118㎡套三双卫

80分户型

1、与99平的相比,功能性更强,双卫的设计更显人性化

2、玄关的必要性在118平的户型中有所体现,其余的都比较常规,亮点不突出。

A2:124㎡套三双卫

80分户型

124平与118平相差不大。

B1:139㎡套四双卫

85分户型

1、方正性很强,空间利用率做到了最高,功能性也堪称全面;

2、横厅设计,采光与通风性不错,但阳台并未设计到与餐客厅对齐,反而与主卧平行,这一点在成都的户型中比较少见。利弊只能说仁者见仁;

3、客厅与走廊一体化,增加客厅的宽敞度,但同时卧室与书房的私密性或会受一定影响;

3、其它配套

学校教育:龙舟路小学、东光小学、成师附小、川师附小、川师附中、七中育才中学、四川大学、四川师范大学、金苹果幼儿园、三幼城花幼儿园、川师幼儿园等大型教育机构。

(龙舟路小学)

龙舟小学背后,即为东湖板块的锦华万达,与项目约1公里

生态公园:沙河公园、东湖公园、望江公园、三圣乡等。

购物娱乐:万达广场、大歌星KTV、伊藤洋华堂、万千百货、苏宁电器、永乐电器、国美电器等。

餐馆服务:红杏、鑫西北、第四城花园餐厅、重庆秦妈、蒋排骨、刘一手火锅、静居斋等。

(周边商业)

就近的商业主要以楼栋底商为主,日常的逛吃不是问题。

生活菜市:糍粑店菜市、静居寺农贸市场、龙舟路菜市、莲花农贸市场。

4、购买建议

1、价格与产权

刚刚也说到,该项目最值得期待的,或许就是项目最后的价格,尽管武侯新城的金茂府走向3万列队,但对于上海东韵并没有参考价值。一是拿地价不可比,二是产品不可比,三是产权年限不可比,上海东韵是10年前的老地块,剩余产权仅60年,加上交房入住,剩余年限仅50多年,那么如果业主要转手出售的话,从拿到产权计算之后的3年可转让,相应年限更短,这或将影响接盘者的心理预期。

2、板块与人群

板块的交通优势以及产品的刚需定位,都是项目的优点。之前很多期都曾提到过主城区土地很少,未来将更少,想入驻主城区的机会将越低、成本将越高。这样的老地块产品或许对于刚需而言是一个低价位进入的好时机,毕竟政府限价不是每个时代都有的。

3、不利因素

被老旧小区包围,以及邻近传染病医院,都是该项目不可回避的缺点,但总有人看中它的一方面而忍受项目的另一方面,这个就需要购房者自行斟酌,毕竟有舍才有得。

来源:成都看房团

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