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阜阳房地产市场进入下半场

楼主:新鲜日本 时间:2019-05-24 09:06:40

乔布斯公馆

       时年老人已经指针调到了2018年冬季,昨天刚刚立冬,阜阳连续几日阴雨,真是寒气逼人感觉,今年4月份美国挑起贸易战,导致股市从3500多点一泄而下2400多点,至今还在2600多点徘徊。

         多种渠道严抓共管坚决遏制房价的上涨,落实房子用来住的不是炒的氛围下,房事开始不太乐观,虽然身处这个经济发展四线,而房价越上三线的城市阜阳,多少感受到经济发展的吃力,难道经济危机又要来了。

         今年房事是什么什么情况,因为鄙人是土生土长阜阳人,只对阜阳比较了解,就聊聊阜阳房市是个什么情况呢,下一步如何发展,我们慢慢分析下,要谈现在房事先要回顾历史,站在今天的时点回顾10年前,2008年,历史总是有很多相似的地方,我清晰的记得,2008年也是11月份,感受到四川地震悲痛,还有雪灾冷酷,以及股市凄惨,好像那个冬天也来的异常的快。当时阜阳房事

情况没有全面了解,因为也是要买房,我只是亲自去看了几个楼盘,南三环万霖花苑第一期已经售完,天筑逸景,尾盘2300元/平,大概80多平方左右,新的一期不知道什么时候开,汽车南站东面新开一个很小楼盘颖南春天,小面积90平左右已经售罄,2200-2400左右,剩下都是大面积1200平没有人买,

搞促销可以2000一平。经济开发区在08年开楼有个上海大花园房价在2200左右,卖得也是非常好。 

      没感觉经济危机对阜阳房价影响太多,这时候买房是真刚需,属于80后的刚结婚组建家庭的一拨人。这只是阜阳08年我感受最深刻一个时间,此后09年一直到13年算是阜阳房地产行业算是一个阶段,我总结下这个阶段房地产阶段主要特点就是刚需,买房都是本地8090后的年轻一代,80-100平米以下的是最主要的选择,这时期房价城南(淮河路)最高已经到达6000左右,我认为这个阶段阜阳房价不存在炒作。这个价格维持了一段时间

       2013年是阜阳房地产市场转折年,为什么这么说呢,房地产经济现象,和地方政府政策有着紧密的关系

2013年是政府对阜阳发展进行新的定位和发展规划,具体怎么规划可以到城南城市规划馆看看,还是很激动人心的。

这一年城南新区建设开篇时期,在南三环引进全国商业地产龙头万达地产,城南万达广场建立意义非凡,可以说奠定了城南新区的新商圈基础,增加了阜阳发展信心,激活城南房地产板块,分流了老城区商业拥挤人流,改善了交通状况,升级了城市商业层次。之后宝龙地产迅速落地,碧桂园,恒大地产,皖新地产,祥源地产纷至沓来。这个时候当然房价一开始一路狂飙,2016年轻松过万了。

       这段时期的房地产市场出现特点刚需加改善性需求,存在炒作的因素。第一刚需还没有释放完,第二城市发展格局改变,老城区开始向往新城区居住生活,就会在新城区购买第二套住房,为了改善住房条件而购买,新区开发楼盘都是洋房+小高层布局。关于阜阳房价过万始作俑者是碧桂园的颍州府,其实这是个营销策略,但是,在合肥房价疯涨带动下阜阳房价进入大面积过万阶段。

       历史已经回顾完了,2018年也已经所剩不多了,2019年以后该向何处去,站在阜阳看房地产市场,预测是很难的,2018年阜阳房地产小高潮已经过去了,回顾前个10年如果不是为了住,把投资房地产看做投资产品10年翻了5倍,年回报率达到20%左右,这已经非常好增值资产了。此时此刻我们来思考下一个10年阜阳房地产还会有5倍增长吗,非常非常值得深深思考的。单从数字上来看,如果还增长5倍意味着下个10年房价要涨到5万一平。看到这个是否感觉到很惊讶,你一定会说:NO!是的,这是不可能的。

         如果阜阳房地产这么发展,对实体经济巨大冲击,你想啊,现在投资100万,10年变为500万,如果投资1000万,10年变为5000万,。。。这还没考虑杠杆的因素呢。所以这样谁还去辛辛苦苦做实业啊,据说实体经济年增长率能达到10%都是非常好企业了,格力,伊利这样企业年净利润增长率也就这样了,所以要限购,国家出台一系列政策来限制房价的上涨。这是民心所向,因为老百姓也意识到房价过高所产生负面效果太大了。

       从这角度来看阜阳房地产市场下个10年不可能会出现上个10年房价飞涨现象。房地产发展是综合因素结果,不是单一因素,判断一个城市房地产市场主要是看人口因素。下面我们来大致看看阜阳下一个10年状况,阜阳城市规划已经很明晰了,到2030年中心城区人口达到200万,据说2014年阜阳城区常住人口120万,现在多少估计也就130万。人口净流入不是很快的,因为人口流入要看这个城市吸引力,这是综合因素,阜阳这几年基础建设快速发展,使得城市绿化,交通,卫生都有了很大改善。奠定了大城市发展基础,一个城市吸引人口流入是就业,阜阳是目前是农业为主城市,缺少工业基础,下一个10年如果工业发展起来,招商引资一些大型工业企业,上市企业,能够吸引劳动力,最好年轻劳动力,阜阳具备人口流动立体交通网,那么阜阳人口可达到200万加上流动人口会上300万。这样下个10年阜阳房地产发展应该还会有个小的高潮,即使乐观估计这样房价也只能增长1-2倍,很难,否则还可能会下降的。

      所以从上面来看目前2018年阜阳房地产市场也开始徘徊了,明年可能会更徘徊,因为市场基本释放差不多了,加上外部因素,大型的地产公司在阜阳拿地也不是那么大方了,所以买房子需要思考了,好的学区房,应该是好的选择,真的想投资买房的要慎重在慎重。因为可能有比房子更好资产,股票可以研究下,但是要深入研究,否则很难赚钱。

        我的感觉目前阜阳房地产市场到了抛物线的顶部区域。2018年阜阳开始进入下半场了具体怎么玩,还需要静观其变。

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